Ab dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer gemäß dem neuen Landesgrundsteuergesetz erhoben. Die Grundsteuer B wird künftig auf Basis eines pauschalisierten Bodenwerts berechnet, der durch Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert ermittelt wird. Die Bebauung des Grundstücks bleibt unberücksichtigt.
Eigentümer mussten bis zum 31. Januar 2023 Informationen zu ihren Grundstücken an die Finanzbehörden melden, darunter der Bodenrichtwert zum Stichtag 01.01.2022 und die Grundstücksgröße.
Für landwirtschaftliche Betriebe gilt die Grundsteuer A, bei der der Bodenrichtwert keine Rolle spielt.
Bodenrichtwerte und Grundstücksflächen abrufen
Bodenrichtwerte und Grundstücksflächen können seit dem 1. Juli 2022 im zentralen Bodenrichtwertinformationssystem Baden-Württemberg (BORIS-BW) eingesehen werden
Bodenrichtwert und Marktwert
Ein Bodenrichtwert stellt den durchschnittlichen Lagewert von Grundstücken innerhalb einer Zone dar und bezieht sich auf ein unbebautes, fiktives Grundstück, das typische Merkmale der Grundstücke in der Zone aufweist (Bodenrichtwertgrundstück). In bebauten Gebieten sind vor allem Art und Maß der baulichen Nutzung entscheidend für die Zonenabgrenzung und werden als Merkmale in der Bodenrichtwertkarte angegeben.
Da sich der Bodenrichtwert auf einen bestimmten Stichtag und die Merkmale eines fiktiven Grundstücks bezieht, kann der tatsächliche Wert eines Grundstücks abweichen. Diese Abweichung hängt von den Eigenschaften des Grundstücks und der Preisentwicklung seit dem Stichtag ab. Von den Gutachterausschüssen ist eine Toleranz von +/− 30 % bei Abweichungen einzuhalten.
Zudem kann der Bodenrichtwert den Markt nicht immer repräsentativ widerspiegeln, besonders in Gemengelagen. In solchen Fällen kann es sein, dass Grundstücke mit abweichender Nutzung, wie etwa ein Freizeitgarten in einer Baulandzone, nicht durch den Bodenrichtwert erfasst werden (vgl. § 15 Abs. 2 ImmoWertV).
Abweichung vom Bodenrichtwert
Grundsätzlich ist der Bodenrichtwert maßgeblich, in der sich das zu bewertende Grundstück befindet. Abweichungen zwischen den Grundstücksmerkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks und des zu bewertenden Grundstücks werden nicht berücksichtigt.
Das Landesgrundsteuergesetz beinhaltet in § 38 Absatz 4 jedoch eine sogenannte „Öffnungsklausel“:
„Ein anderer Wert des Grundstücks kann auf Antrag angesetzt werden, wenn der durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesene tatsächliche Wert des Grund und Bodens zum Zeitpunkt der Hauptfeststellung mehr als 30 Prozent von dem Wert nach Absatz 1 oder 3 abweicht. […]“
Diese Öffnungsklausel ermöglicht es Eigentümern, ein qualifiziertes Gutachten einzureichen und so den tatsächlichen Wert des Grundstücks oder der wirtschaftlichen Einheit von dem festgestellten Grundsteuerwert (Bodenrichtwert x Grundstücksgröße) abweichend nachzuweisen.
Es ist wichtig, dass die Abweichung vom Grundsteuerwert mehr als 30 Prozent beträgt. Es müssen also deutliche Unterschiede zwischen der bewerteten wirtschaftlichen Einheit und dem Bodenrichtwertgrundstück bestehen, um einen niedrigeren Wert nachweisen zu können.
Das Gutachten muss die wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens gemäß den §§ 25 und 37 LGrStG sowie § 2 Bewertungsgesetz bewerten. Diese wirtschaftliche Einheit kann aus einem oder mehreren Flurstücken oder Flurstücksteilen bestehen und muss nicht mit dem Grundstück im grundbuchrechtlichen Sinne übereinstimmen. Angaben dazu sind in den Mitteilungen des Finanzamts zur Grundsteuer enthalten.
Das qualifizierte Gutachten kann bei einem Gutachterausschuss, einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen in Auftrag gegeben werden.
Weitere Informationen zur Grundsteuer B und zum qualifizierten Gutachten nach § 38 Abs. 4 LGrStG sind auf der FAQ-Seite des Ministeriums für Finanzen Baden-Württemberg verfügbar.
https://fm.baden-wuerttemberg.de/de/steuern/grundsteuer/faq-zur-grundsteuer-a
Gutachten des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle
Wenn der Bodenrichtwert für Ihr Grundstück oder Teile davon nicht gilt, können Sie ein Gutachten beantragen, das den Bodenwert nur auf Basis der zulässigen Nutzung ohne Berücksichtigung der Bebauung ermittelt. Weitere wertbestimmende Merkmale werden nicht berücksichtigt, und eine Besichtigung erfolgt nicht.
Voraussetzungen für den Antrag sind:
- Das Grundstück muss in Ihrem Eigentum stehen oder Sie müssen ein Erbbaurecht daran haben.
Bei anderen Antragsberechtigten ist ein Nachweis erforderlich, z. B. eine Vollmacht des Eigentümers.
- Die Nutzung des Grundstücks muss sich einfach aus den Planunterlagen ableiten lassen und vom Bodenrichtwert abweichen. D. h. es muss ein qualifizierter Bebauungsplan vorliegen.
Im Falle der Rücknahme des Antrags entstehen Gebühren entsprechend dem bis dahin entstandenen Aufwand.
Antragsberechtigt sind Eigentümer oder Erbbauberechtigte. Bei einer Ablehnung des Antrags oder Rücknahme fallen zusätzliche Gebühren an.
Zum Antrag auf ein Gutachten – zum Nachweis eines anderen Wertes nach § 38 Abs. 4 Landesgrundsteuergesetz (LGrStG) für Fälle des § 15 Abs. 2 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
