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Baurecht
Abteilung Baurecht
In der Abteilung Baurecht im Stadtbauamt sind zahlreiche Aufgaben zusammengeführt. Wichtigste Aufgabe ist die Ausübung der Aufgaben der unteren Baurechtsbehörde (Baurechtsamt). Daneben ist hier auch die Untere Denkmalschutzbehörde eingerichtet.
Durch den Gutachterausschuss ist die Bewertung von Immobilien (bebaute und unbebaute Grundstücke) möglich. Ansprechpartner ist hier die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses.
Adresse
Stadtverwaltung Ditzingen, Am Laien 1, 71254 Ditzingen
Baurecht
Baugenehmigung
Die Abteilung Baurecht im Stadtbauamt ist die zentrale Anlaufstelle für jeden, der bauen möchte. Hauptaufgabe ist die Durchführung baurechtlicher Verfahren auf der Grundlage der Landesbauordnung und den Bebauungsplänen der Stadt Ditzingen. Dabei erfolgt eine enge Zusammenarbeit mit anderen öffentlichen Stellen, so sind z. B. häufig Belange des Naturschutzes, des Wasser- und Bodenschutzes oder des Immissionsschutzes zu berücksichtigen.
Verfahrensarten
In der Landesbauordnung Baden-Württemberg (LBO) sind grundsätzlich drei verschiedene Verfahrensarten vorgesehen: Das Baugenehmigungsverfahren, das Kenntnisgabeverfahren und das vereinfachtes Genehmigungsverfahren. Grundsätzlich gilt, dass Bauvorhaben mit den öffentlich rechtlichen Vorschriften in Einklang stehen müssen und diesen nicht widersprechen dürfen. Neben den genehmigungspflichtigen Bauvorhaben gibt es eine Reihe von baurechtlich verfahrensfreien Vorhaben, bei denen die vorherige Kontrolle durch die Baurechtsbehörde entfällt. Auch diese Vorhaben müssen allen öffentlich-rechtlichen Vorgaben entsprechen. Vor Einreichen eines Bauantrags kann auf schriftlichen Antrag eines Bauherrn ein schriftlicher Bescheid, der sog. Bauvorbescheid, zu einzelnen Fragen eines Vorhabens erteilt werden.
Ob für ein Vorhaben ein Genehmigungsverfahren erforderlich ist, oder welches Verfahren, hängt unter anderem von der Größe, der Lage und der Art der Nutzung ab und ist im Anhang zu § 50 Abs. 1 Landesbauordnung Baden- Württemberg geregelt.
- Unterlagen im Genehmigungsverfahren
- Unterlagen im Kenntnisgabeverfahren
- Unterlagen im vereinfachten Verfahren
- Antrag auf Abweichung, Ausnahme, Befreiung
Verfahrensablauf
Beim Baurechtsamt wird innerhalb von 10 Arbeitstagen geprüft, ob die eingereichten Bauvorlagen vollständig sind, welche anderen Behörden mit welcher Frist am Verfahren beteiligt werden müssen und wie lange das Genehmigungsverfahren voraussichtlich dauern wird. Sind die Bauvorlagen unvollständig, werden dem Bauherrn die Mängel mitgeteilt und eine Frist für die Vorlage vollständiger und mangelfreier Unterlagen gesetzt. Das Baurechtsamt benachrichtigt dann die Eigentümer der angrenzenden Grundstücke (gegebenenfalls sonstige Eigentümer benachbarter Grundstücke), die nicht schon im Vorfeld zugestimmt haben, von dem Bauantrag. Diese können innerhalb von 4 Wochen ab Erhalt der Benachrichtigung die eingereichten Bauvorlagen beim Baurechtsamt einsehen und in dieser Zeit auch schriftlich Einwendungen vorbringen.
Die genauen Fristen sind in § 54 LBO geregelt.
Vorlageberechtigung
Dieses Recht, als so genannter Entwurfsverfasser zu arbeiten, ist in § 43 LBO geregelt. Uneingeschränkt berechtigt sind alle in der Architektenliste bei der Architektenkammer eingetragenen Architekten und die in der Liste der Entwurfsverfasser bei der Ingenieurkammer eingetragenen Bauingenieure. Für innere Umbauten sind auch eingetragene Innenarchitekten zugelassen. Bei kleineren Vorhaben dürfen die Bauvorlagen auch von nicht eingetragenen Architekten und Bauingenieuren, staatlich geprüften Bautechnikern und Meistern des Bauhauptgewerbes (Maurer, Betonbauer oder Zimmerleute) gefertigt werden.
Das erneuerbare Wärme Gesetze des Landes (EWärmeG) und das Gebäudeenergiegesetz des Bundes (GEG)
Das bisherige Energieeinsparungsgesetz (EnEG), die bisherige Energieeinsparverordnung (EnEV) und das bisherige Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) wurden mit dem Inkrafttreten des GEG am 1. November 2020 aufgehoben.
Für Neubauvorhaben gilt ab diesem Zeitpunkt verbindlich, dass ein bestimmter Anteil des Wärmeenergiebedarfs durch die Nutzung so genannter erneuerbaren Energien gedeckt wird. Der Anteil ist abhängig von der Art der erneuerbaren Energie.
Bei solarthermischen Anlagen und Nutzung von Strom aus erneuerbaren Energien gilt ein Mindestanteil von 15 %, bei gasförmiger Biomasse von 30 % bzw. 50 %, bei flüssiger und fester Biomasse, Geothermie und Umweltwärme sowie Nutzung von Abwärme und Nutzung von Kraft-Wärme-Kopplung liegt der Mindestanteil bei 50 %. Für die Nutzung von Kälte aus erneuerbaren Energien gilt ein Mindestanteil von 50 %.
Ausgenommen von dieser Bestimmung sind nur wenige Gebäude, wie z. B. Ställe, Gewächshäuser, Traglufthallen, Zelte und Kirchen sowie kleine Gebäuden (< 50 m²), wenn bei diesen die Bauteilanforderungen des GEG eingehalten werden.
Der Bauherr hat sich durch dem Entwurfsverfasser durch eine Erfüllungserklärung bestätigen zu lassen, dass die Anforderungen des GEG erfüllt werden.
Die 1. Fassung der Erfüllungserklärung ist vor Baubeginn, die endgültige Fassung nach Fertigstellung der Baumaßnahme unaufgefordert der Stadt Ditzingen, Stadtbauamt, Abt. Baurecht vorzulegen. Verstöße können mit einem Bußgeld geahndet werden.
Formulare für die Erfüllungserklärungen können auf der Internetseite des Umweltministeriums BW abgerufen werden.
Bei der Änderung eines Gebäudes mit einer Nutzfläche von mehr als 50 m² ist weiterhin das Erneuerbare-Wärme-Gesetz des Landes (EWärmeG) in der jeweils gültigen Fassung (letzte Fassung: 17. März 2015) zu beachten und einzuhalten; es müssen mindestens 15 % des jährlichen Wärmebedarfs des Gebäudes durch erneuerbare Energien wie Sonnenenergie, Umweltwärme oder Bioenergie gedeckt oder ersatzweise Maßnahmen ergriffen werden, wenn die zentrale Heizanlage ausgetauscht wird. Dafür gibt es verschiedene Erfüllungsoptionen, die teilweise kombinierbar sind.
Ausgenommen von dieser Bestimmung sind nur wenige Gebäude, wie z. B. Ställe, Gewächshäuser, Traglufthallen, Zelte und Kirchen.
Der Bauherr hat sich durch einen Sachkundigen durch entsprechende Nachweisformulare bestätigen zu lassen, dass die Anforderungen des EWärmeG erfüllt werden.
Dieser Nachweis ist der Stadt Ditzingen- Abteilung Baurecht in der Regel innerhalb von 18 Monaten nach Inbetriebnahme der Heizanlage unaufgefordert der Stadt Ditzingen, Stadtbauamt, Abt. Baurecht vorzulegen. Verstöße können mit einem Bußgeld geahndet werden.
Entsprechende Vordrucke sind bei der Stadt Ditzingen - Abt. Baurecht – erhältlich oder können auf der Internetseite des Umweltministeriums BW abgerufen werden.
Brandverhütungsschau
Eine weitere wichtige Aufgabe der unteren Baurechtsbehörden ist die Durchführung einer Brandverhütungsschau gemäß der Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums zu Änderung und Weitergeltung der Verwaltungsvorschrift über die Brandverhütungsschau (VwV- Brandverhütungsschau) vom 1. Mai 1990 (GABl. S. 246) zuletzt geändert am 10. Dezember 2004 (GABl. S. 10).
Ziel der Brandverhütungsschau ist die vorbeugende Abwehr von Gefahren, die durch einen Brand entstehen können. Sie ist daher in allen baulichen Anlagen und Räumen durchzuführen, die wegen ihrer baulichen Beschaffenheit oder Nutzung in erhöhtem Maße brandgefährdet sind oder in denen bei Ausbruch eines Brandes eine größere Zahl von Personen gefährdet werden kann.
Die Brandverhütungsschau ist in Zeitabständen von höchstens fünf Jahren durchzuführen. Sie ist ein kürzeren Zeitabständen durchzuführen, wenn es wegen der vorbeugenden Abwehr von Gefahren in bestimmten baulichen Anlagen und Räumen geboten erscheint.
Denkmalschutz
Das Denkmalschutzgesetz Baden-Württemberg (DSchG) regelt den Denkmalschutz. Er obliegt der Kulturhoheit der Länder. Ziel des Denkmalschutzes ist, die historische Bau- und Ausstattungssubstanz eines denkmalgeschützten Gebäudes weitgehend ungestört zu erhalten und für Zukunft zu überliefern. Gegenstand des Denkmalschutzes können Bauwerke, wie Kirchen, Schlösser, Bahnhöfe, Wohnhäuser, Siedlungen und Industriebauten sein, aber auch archäologische Fundstellen, Kleindenkmale, bewegliche, nicht ortsfeste Denkmale, Gärten und Parks.
Die untere Baurechtsbehörde der Stadt Ditzingen ist als untere Denkmalschutzbehörde erster Ansprechpartner in allen Fragen des Denkmalschutzes.
Kulturdenkmale
„Kulturdenkmale sind Sachen, Sachgesamtheiten und Teile von Sachen, an deren Erhaltung aus wissenschaftlichen, künstlerischen oder heimatgeschichtlichen Gründen ein öffentliches Interesse besteht." (§ 2 DSchG) Im Denkmalschutzgesetz wird zwischen sog. Einfachen Kulturdenkmälern (§ 2 DSchG) und Kulturdenkmälern von besonderer Bedeutung (§12 DSchG) unterschieden. Einzelne Gebäude können eine Sachgesamtheit bilden. Daneben gibt es Gesamtanlagen (§ 19 DSchG).
Denkmaleigenschaft
Die Feststellung, ob es sich bei einem Gebäude um ein Denkmal handelt ist nicht von einem Bescheid abhängig. Vielmehr beinhaltet ein Kulturdenkmal die entsprechenden Eigenschaften aus sich heraus. Dieses deklaratorische Prinzip bedeutet konkret, dass ein Gebäude auch dann Denkmal sein kann, wenn es nicht in der Liste erfasst ist. Für die Feststellung der Denkmaleigenschaft sind die drei Kriterien wissenschaftlich, künstlerisch und heimatgeschichtlich zugrunde zu legen.
Erfassung von Kulturdenkmalen
Die Erfassung von Kulturdenkmalen ist Aufgabe der Fachbehörde, nach Auflösung des Landesdenkmalamts haben die Referate 25 bei den Regierungspräsidien diese Aufgabe übernommen. Die Erfassung geschieht stets im Einvernehmen mit der Stadt, also mit der Unteren Denkmalschutzbehörde.
Genehmigungspflicht
Änderungen an Kulturdenkmälern oder Maßnahmen, welche die Denkmaleigenschaft beeinträchtigen können, erfordern eine sog. denkmalschutzrechtliche Genehmigung. Diese ist beim Stadtbaumt Ditzingen, Abteilung Baurecht zu beantragen.
Ansprechpartner:
Stadtbauamt, Abteilung Baurecht, Frau de Vos
Tel.: 07156 164-240, Fax: 07156 164-8240
devos(@)ditzingen.de
Adresse
Stadtverwaltung Ditzingen, Am Laien 1, 71254 Ditzingen
Weitere Informationen und Infobroschüren zum Denkmalschutz erhalten Sie beim Regierungspräsidium Stuttgart, Abteilung 8 (Landesamt für Denkmalpflege).