Stadt Ditzingen

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Baurecht

Abteilung Baurecht

In der Abteilung Baurecht im Stadtbauamt sind zahlreiche Aufgaben zusammengeführt. Wichtigste Aufgabe ist die Ausübung der Aufgaben der unteren Baurechtsbehörde (Baurechtsamt). Daneben ist hier auch die Untere Denkmalschutzbehörde eingerichtet.

Durch den Gutachterausschuss ist die Bewertung von Immobilien (bebaute und unbebaute Grundstücke) möglich. Ansprechpartner ist hier die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses. Ein weiterer wichtiger Aufgabenbereich dieser Abteilung ist die Betreuung der zwei Sanierungsgebiete in der Stadt. 

Ansprechpartner: 
Stadtbauamt, Abteilung Baurecht, Frau de Vos
Tel.: 07156 164-240, Fax: 07156 164-8240
devos(@)ditzingen.de

Adresse
Stadtverwaltung Ditzingen, Am Laien 1, 71254 Ditzingen  

Baurecht

Baugenehmigung
Die Abteilung Baurecht im Stadtbauamt ist die zentrale Anlaufstelle für jeden, der bauen möchte. Hauptaufgabe ist die Durchführung baurechtlicher Verfahren auf der Grundlage der Landesbauordnung und den Bebauungsplänen der Stadt Ditzingen. Dabei erfolgt eine enge Zusammenarbeit mit anderen öffentlichen Stellen, so sind z. B. häufig Belange des Naturschutzes, des Wasser- und Bodenschutzes oder des Immissionsschutzes zu berücksichtigen. 

Verfahrensarten
In der Landesbauordnung Baden-Württemberg (LBO) sind grundsätzlich drei verschiedene Verfahrensarten vorgesehen: Das Baugenehmigungsverfahren, das Kenntnisgabeverfahren und das vereinfachtes Genehmigungsverfahren. Grundsätzlich gilt, dass Bauvorhaben mit den öffentlich rechtlichen Vorschriften in Einklang stehen müssen und diesen nicht widersprechen dürfen. Neben den genehmigungspflichtigen Bauvorhaben gibt es eine Reihe von baurechtlich verfahrensfreien Vorhaben, bei denen die vorherige Kontrolle durch die Baurechtsbehörde entfällt. Auch diese Vorhaben müssen allen öffentlich-rechtlichen Vorgaben entsprechen. Vor Einreichen eines Bauantrags kann auf schriftlichen Antrag eines Bauherrn ein schriftlicher Bescheid, der sog. Bauvorbescheid,  zu einzelnen Fragen eines Vorhabens erteilt werden.

Ob für ein Vorhaben ein Genehmigungsverfahren erforderlich ist, oder welches Verfahren, hängt unter anderem von der Größe, der Lage und der Art der Nutzung ab und ist im Anhang zu § 50 Abs. 1 Landesbauordnung Baden- Württemberg geregelt.

Unterlagen für Bauanträge

  • Unterlagen im Genehmigungsverfahren
  • Unterlagen im Kenntnisgabeverfahren
  • Unterlagen im vereinfachten Verfahren
  • Antrag auf Abweichung, Ausnahme, Befreiung

Verfahrensablauf 
Beim Baurechtsamt wird innerhalb von 10 Arbeitstagen geprüft, ob die eingereichten Bauvorlagen vollständig sind, welche anderen Behörden mit welcher Frist am Verfahren beteiligt werden müssen und wie lange das Genehmigungsverfahren voraussichtlich dauern wird. Sind die Bauvorlagen unvollständig, werden dem Bauherrn die Mängel mitgeteilt und eine Frist für die Vorlage vollständiger und mangelfreier Unterlagen gesetzt. Das Baurechtsamt benachrichtigt dann die Eigentümer der angrenzenden Grundstücke (gegebenenfalls sonstige Eigentümer benachbarter Grundstücke), die nicht schon im Vorfeld zugestimmt haben, von dem Bauantrag. Diese können innerhalb von 4 Wochen ab Erhalt der Benachrichtigung die eingereichten Bauvorlagen beim Baurechtsamt einsehen und in dieser Zeit auch schriftlich Einwendungen vorbringen. 

Die genauen Fristen sind in § 54 LBO geregelt. 

Vorlageberechtigung
Dieses Recht, als so genannter Entwurfsverfasser zu arbeiten, ist in § 43 LBO geregelt. Uneingeschränkt berechtigt sind alle in der Architektenliste bei der Architektenkammer eingetragenen Architekten und die in der Liste der Entwurfsverfasser bei der Ingenieurkammer eingetragenen Bauingenieure. Für innere Umbauten sind auch eingetragene Innenarchitekten zugelassen. Bei kleineren Vorhaben dürfen die Bauvorlagen auch von nicht eingetragenen Architekten und Bauingenieuren, staatlich geprüften Bautechnikern und Meistern des Bauhauptgewerbes (Maurer, Betonbauer oder Zimmerleute) gefertigt werden.

Erneuerbare Wärme Gesetze des Landes (EWärmeG) und des Bundes (EEWärmeG)

Nach dem Erneuerbare- Wärme- Gesetz (EwärmG) des Landes müssen für Wohnhausneubauten, die zwischen dem 1. April 2008 und dem 31. Dezember 2008 beantragt wurden, mindestens 20 Prozent des jährlichen Wärmebedarfs des Wohngebäudes durch erneuerbare Energien gedeckt werden. Für bestehende Wohngebäude müssen ab 2016 mindestens 15 % des jährlichen Wärmebedarfs des Wohngebäudes durch erneuerbare Energien gedeckt werden, wenn die zentrale Heizanlage ausgetauscht wird. Der Bauherr hat durch einen Sachkundigen nach § 7 EWärmeG bestätigen zu lassen, dass die Anforderungen des EWärmeG erfüllt werden. Dieser Nachweis ist der Stadt Ditzingen- Abteilung Baurecht in der Regel innerhalb von 3 Monaten nach Inbetriebnahme der Heizanlage unaufgefordert vorzulegen. Verstöße können mit einem Bußgeld geahndet werden.

Den vollständigen Gesetzestext und Informationen über Ausnahmen und Ersatzmaßnahmen finden Sie auf der Homepage des Umweltministeriums Stichwort: Wärmegesetz oder unter Stichwort: EwärmeG

Wichtiger Hinweis:
Für Neubauvorhaben wurde das EWärmeG des Landes zum 1. Januar 2009 durch das Erneuerbare- Energien- Wärmegesetz des Bundes (EEWärmeG) abgelöst. Für fast alle Neubauvorhaben mit einer Nutzfläche von mehr als 50 m² gilt ab diesem Zeitpunkt verbindlich, dass ein bestimmter Anteil des Wärmeenergiebedarfs durch die Nutzung so genannter erneuerbaren Energien gedeckt wird. Der Anteil ist abhängig von der Art der erneuerbaren Energie. Ausgenommen von dieser Bestimmung sind nur wenige Gebäude, wie z. B. Ställe, Gewächshäuser, Traglufthallen, Zelte und Kirchen.

Für bestehende Gebäude gilt das Landesrecht (EWärmeG) auch nach dem 1. Januar 2009 weiter.

Den vollständigen Gesetzestext sowie die am häufigsten gestellten Fragen und ihre Antworten finden Sie auf der Homepage des Bundesministeriums.

Link: 
Weiter zur Homepage des Inenministeriums
Weiter zur Homepage des Landesrecht BW
Weiter zur Homepage der Erneuerbaren Energie

Brandverhütungsschau

Eine weitere wichtige Aufgabe der unteren Baurechtsbehörden ist die Durchführung einer Brandverhütungsschau gemäß der Verwaltungsvorschrift des Wirtschaftsministeriums zu Änderung und Weitergeltung der Verwaltungsvorschrift über die Brandverhütungsschau (VwV- Brandverhütungsschau) vom 1. Mai 1990 (GABl. S. 246) zuletzt geändert am 10. Dezember 2004 (GABl. S. 10).

Ziel der Brandverhütungsschau ist die vorbeugende Abwehr von Gefahren, die durch einen Brand entstehen können. Sie ist daher in allen baulichen Anlagen und Räumen durchzuführen, die wegen ihrer baulichen Beschaffenheit oder Nutzung in erhöhtem Maße brandgefährdet sind oder in denen bei Ausbruch eines Brandes eine größere Zahl von Personen gefährdet werden kann.

Die Brandverhütungsschau ist in Zeitabständen von höchstens fünf Jahren durchzuführen. Sie ist ein kürzeren Zeitabständen durchzuführen, wenn es wegen der vorbeugenden Abwehr von Gefahren in bestimmten baulichen Anlagen und Räumen geboten erscheint.

Ansprechpartner in Fragen des Brandschutzes
Stadtbauamt, Abteilung Baurecht

Für Straßennamen von A-F
Frau Bräuhauser
Tel.: 07156 164-239, Fax: 07156 164-8239
braeuhauser(@)ditzingen.de

Für Straßennamen von G-L
Frau Adamo
Tel.: 07156 164-266, Fax: 07156 164-8266
adamo(@)ditzingen.de

Für Straßennamen von M-R
Frau Haspel
Tel.: 07156 164-271, Fax: 07156 164-8271
haspel(@)ditzingen.de

Für Straßennamen von S-Z
Frau Kreutzer-Wöllhaf
Tel.: 07156 164-239, Fax: 07156 164-8239
kreutzer(@)ditzingen.de

Ansprechpartner in Fragen zur Brandverhütungsschau

Herr Holzwarth
Tel.: 07156 164-234, Fax: 07156 164-8234
holzwartho(@)ditzingen.de

Denkmalschutz

Das Denkmalschutzgesetz Baden-Württemberg (DSchG) regelt den Denkmalschutz. Er obliegt der Kulturhoheit der Länder. Ziel des Denkmalschutzes ist, die historische Bau- und Ausstattungssubstanz eines denkmalgeschützten Gebäudes weitgehend ungestört zu erhalten und für Zukunft zu überliefern. Gegenstand des Denkmalschutzes können Bauwerke, wie Kirchen, Schlösser, Bahnhöfe, Wohnhäuser, Siedlungen und Industriebauten sein, aber auch archäologische Fundstellen, Kleindenkmale, bewegliche, nicht ortsfeste Denkmale, Gärten und Parks.

Die untere Baurechtsbehörde der Stadt Ditzingen ist als untere Denkmalschutzbehörde erster Ansprechpartner in allen Fragen des Denkmalschutzes.

Kulturdenkmale
„Kulturdenkmale sind Sachen, Sachgesamtheiten und Teile von Sachen, an deren Erhaltung aus wissenschaftlichen, künstlerischen oder heimatgeschichtlichen Gründen ein öffentliches Interesse besteht." (§ 2 DSchG) Im Denkmalschutzgesetz wird zwischen sog. Einfachen Kulturdenkmälern (§ 2 DSchG) und Kulturdenkmälern von besonderer Bedeutung (§12 DSchG) unterschieden. Einzelne Gebäude können eine Sachgesamtheit bilden. Daneben gibt es Gesamtanlagen (§ 19 DSchG).

Denkmaleigenschaft
Die Feststellung, ob es sich bei einem Gebäude um ein Denkmal handelt ist nicht von einem Bescheid abhängig. Vielmehr beinhaltet ein Kulturdenkmal die entsprechenden Eigenschaften aus sich heraus. Dieses deklaratorische Prinzip bedeutet konkret, dass ein Gebäude auch dann Denkmal sein kann, wenn es nicht in der Liste erfasst ist. Für die Feststellung der Denkmaleigenschaft sind die drei Kriterien wissenschaftlich, künstlerisch und heimatgeschichtlich zugrunde zu legen. 

Erfassung von Kulturdenkmalen
Die Erfassung von Kulturdenkmalen ist Aufgabe der Fachbehörde, nach Auflösung des Landesdenkmalamts haben die Referate 25 bei den Regierungspräsidien diese Aufgabe übernommen. Die Erfassung geschieht stets im Einvernehmen mit der Stadt, also mit der Unteren Denkmalschutzbehörde.

Genehmigungspflicht
Änderungen an Kulturdenkmälern oder Maßnahmen, welche die Denkmaleigenschaft beeinträchtigen können, erfordern eine sog. denkmalschutzrechtliche Genehmigung. Diese ist beim Stadtbaumt Ditzingen, Abteilung Baurecht zu beantragen.

Weitere Informationen und Infobroschüren zum Denkmalschutz erhalten Sie beim Regierungspräsidium Stuttgart, Abteilung 8 (Landesamt für Denkmalpflege) bzw. Referat 86, Denkmalpflege. 

Hausanschrift
Berliner Straße 12, 73728 Esslingen am Neckar
Tel.: 0711 66463 - 0, Fax: 0711 66463 - 444

Postanschrift
Regierungspräsidium Stuttgart
Postfach 20 01 25
73712 Esslingen am Neckar

Ansprechpartner: 
Stadtbauamt, Abteilung Baurecht, Frau de Vos
Tel.: 07156 164-240, Fax: 07156 164-8240
devos(@)ditzingen.de

Adresse
Stadtverwaltung Ditzingen, Am Laien 1,  71254 Ditzingen  

Gutachterausschuss

Als unabhängiges Sachverständigengremium entscheidet der Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Ditzingen nach Vorarbeit der kompetenten Sachbearbeiter des Stadtbauamtes über die Bewertung einer Immobilie. Dabei ist die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses beim Stadtbauamt Abt. Baurecht. 

Aufgaben des unabhängigen Gutachterausschusses
Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken über die Höhe der Entschädigung für den Rechtsverlust (Enteignung) / für sonstige Vermögensnachteile über Pachtzinsen. Ermittlung von Bodenrichtwerten; Bodenrichtwertkarte; Bodenrichtwertkarte Innenstadt. 

Führung der Kaufpreissammlung; Basis für: 
Verkehrswertgutachten, Grundlagenarbeit des Gutachterausschusses Auskünfte an öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige zur Begründung ihrer Gutachten Auskünfte an Behörden zur Erfüllung ihrer Wertermittlungsaufgaben.

Verkehrswertgutachten
Der Gutachterausschuss erstattet Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken. Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zustand, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Zum Antragsformular geht es hier.

Ansprechpartner: 
Geschäftsstelle des Gutachterausschusses
Stadtbauamt, Abteilung Baurecht, Frau Kubasch
Tel.: 07156 164-235, Fax: 07156 164-8235
kubasch(@)ditzingen.de

Adresse
Stadtverwaltung Ditzingen, Am Laien 1, 71254 Ditzingen  

Bodenrichtwerte

Bodenrichtwerte sind sogenannte durchschnittliche Lagewerte, bezogen auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche. Sie werden gemäß § 196 Baugesetzbuch vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte für eine Mehrzahl von Grundstücken mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen ermittelt. In bebauten Gebieten sind die Bodenrichtwerte mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Abweichungen des einzelnen Grundstücks in den Wert bestimmenden Eigenschaften, wie Lage und Entwicklungszustand, Form, Größe, Bodenbeschaffenheit, Art und Maß der baulichen Nutzung, Immissionen, Erschließungszustand, bewirken Abweichungen des Verkehrswertes vom Bodenrichtwert. Insofern sind die Bodenrichtwerte nicht immer identisch mit dem Verkehrswert oder dem Kaufpreis eines Grundstücks und können im Einzelfall eine sachverständige Wertermittlung nicht ersetzen. Bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte sind im Grundbuch eingetragene Lasten und Beschränkungen, Eintragungen im Baulastenverzeichnis, nachteilige Bodenbeschaffenheiten und der Wert vorhandener baulicher Anlagen nicht berücksichtigt. Rechtsansprüche hinsichtlich des Bauleitplanungs- oder Bauordnungsrechts (z. B. Bebaubarkeit eines Grundstücks) können aus den Bodenrichtwertangaben nicht abgeleitet werden. Für übertiefe Grundstücke ist der Bodenrichtwert nur für die Vorderlandfläche ca. 35 - 40 m Tiefe oder gebietstypische Größe) anzusetzen. Für die darüber hinausgehende Fläche (Hinterland) ist von 25 bis 50% des Bodenrichtwertes auszugehen. Ist die Bebauung einer Hinterlandfläche rechtlich sichergestellt, kann der volle Bodenrichtwert angesetzt werden.

Bodenrichtwertkarte Ditzingen
Bodenrichtwertkarte Hirschlanden
Bodenrichtwertkarte Schöckingen
Bodenrichtwertkarte Heimerdingen

Sie erhalten die Karten  bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses gegen eine Gebühr. Die Gebühr für die Karte von Ditzingen beträgt 30,00 €, für die Teilorte je 14,00 €. Eine schriftliche Bescheinigung von einem Bodenrichtwert erhalten Sie ab 8,00 €.

Für weitere Fragen können Sie sich gerne an Frau Kubasch wenden.
Telefon 07156 – 164 235, kubasch(@)ditzingen.de